【房享貸】銀行房貸專門家

日本空屋潮來襲，從郊區逐漸蔓延至市中心，學者分析，日本空屋數量只升不降，有其歷史背景，加上當地人買屋投資信心低迷，也一直都是政府頭痛的大問題，建議有意赴日置產的投資人還是要注意當地稅制以及日圓匯率，都會影響投報。

根據日本總務省數據，2013年日本全國空屋數為819.6萬戶，然而研究機構東京富士總研報告指出，預計到2033年日本全國或是東京都空屋率將成長到20%以上，報告也指出，即使將新建住宅數量減半、加速拆除空屋，空屋率也幾乎不可能下降，閒置房屋未來會是更嚴重的問題。

學者指出，日本空屋是由來已久的大問題。（好房資料中心）
 

政治大學地政系教授林左裕分析，日本不動產不景氣其實有其歷史背景，從1980年經濟快速成長，日本人當時深信「土地不滅」，加上日本央行大量印鈔，而到了1985年日本與美國簽訂廣場協議後，日元幣值3年大漲近80%，影響日本出口，而央行當時採行量化寬鬆政策，想要抑制匯率急升，沒想到無法提振經濟，卻造成房市泡沫，到現在仍無法復原。

林左裕指出，日本商用不動產價格跟高點相較只剩約20%，住宅價格則接近腰斬。日本人口老化、經濟萎縮，造成購買力下滑，日本民眾投資房市需求較低，造成餘屋難以消化，一直都是大問題。

林左裕分析，安倍晉三上台之後，推行三支箭的經濟政策，並沒有拉抬房市投資，顯示日本人目前尚未恢復買房的投資信心，也是目前日本房市的困境。只是日本人較少買房，還是會有租屋的需求，雖然在日本買房出租的投報率相較台灣來的高，但是房屋持有稅、增值的利得稅都比台灣高。

林左裕最後說明，雖然赴日置產出租報酬率較台灣高一些，但是還是要注意持有稅、增值稅會吃掉報酬，另外還須注意日圓匯率變化，受到國際情勢影響，未來日圓升值空間可能有限。