【房享貸】銀行房貸專門家

20年的專業自信，未過件絕不事先收款！

好房網News記者呂詠柔／綜合報導

房子的價值，還得看鄰居臉色嗎？一名網友最近在PTT上表示，如果看屋的時候，發現附近住戶是一個「超大型資源回收戶」，會不會影響買房意願，或是最終成交價？結果大批網友一致認同「會」，甚至還有人形容，這是比廟更可怕的嫌惡設施。

好房網News記者戴鈺純／綜合報導

現在人買房不是自住就是投資，許多民眾手邊若有閒錢，都會想試著用買房收租的方式來獲利，但隨著房市的回溫，難道就代表著現在就是買房投資的好時機？房產專家胡偉良則認為，現在買房投資的觀念已經越來越危險，買房投資已漸漸成了一項虧本生意。

好房網News記者王惠琳／台北報導

提到透天厝，第一印象就是獨門獨院、低公設，又不用被鄰居打擾，讓許多人嚮往不已。不過透天也有分不同類型，一般人認為住起來最舒適自在、不受打擾的，屬於獨棟透天，或是獨棟別墅，然而台灣受限於寸土寸金，產生出連棟透天、重疊透天，甚或是混血型的產品，居住品質就與獨棟透天大不相同，就有過來人吐槽：「缺點根本講不完」。

好房網News記者唐主桂／綜合報導

為了讓空間看起來更大，許多設計師會選用玻璃來作為隔間材質，除了空間大，採光效果也很好，不過如果廁所也用玻璃來隔間，可能就會讓人有點不敢恭維了。 一名網友在批踢踢實業坊上，分享自己在尋找租屋處時遇到的神奇物件，廣告上標註是「簡約設計師套房」，但裡面的廁所居然是用透明玻璃作為門板和牆壁，而且從大門一進來，就有塊透明玻璃可以直視馬桶，讓他直呼「拉屎還要享受路沖喔」「朋友來你家要拉屎放鳥你還要出門迴避一下就是了」。

好房網News記者呂詠柔／綜合報導 不少人選擇住在傳統市場附近，就是看中方便採買生鮮商品。一名網友在論壇「mobile01」上表示，雖然傳統市場的缺點是「髒亂、擁擠、異味」，但對於婆婆媽媽來說，逛市場別有一種趣味，想問大家會想住在傳統市場旁、走路1分鐘可抵達的房屋嗎？

好房網News記者李彥穎／台北報導 永慶房產集團23日公布2020年第一季房產趨勢報告，永慶房產集業務總經理葉凌棋表示，中美貿易戰恐怕形成長期對抗，短時間難以有結果，預料將成為2020年的最大變數，加上國內新建待售餘屋和使照維持高檔，因此推估2020年的交易量，將落在30萬至30.8萬棟之間，有望創6年來新高，和今年比起來，為「持平或小幅上升」。

葉凌棋表示，國內經濟持續緩步復甦，同時又有台商回流、轉單效應發酵，2020年的經濟前景仍值得期待，但是明年仍有「中美貿易戰」、「超額供給」與「房市政策」等三大變數必須注意，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期2020年房價呈現「平盤震盪」格局。

聯合報記者施鴻基、江婉儀／新北報導 新北市109年度公告土地現值及公告地價將於明年元旦公告。地政局統計，全市8923個地價區段土地現值總額比將較今年上漲0.05％，公告地價則比去年上漲1.12％。地王仍由板橋板信大樓蟬聯，地價約是烏來福山段的4437倍。 

地政局表示，公告地價2年調整1次，全市約19％區段上漲、25％區段下跌、56％區段持平。統計新北適用自用住宅及第一級稅率家戶高達98.5％，地價稅試算結果平均每戶將分別增加14元及30元稅額，對多數民眾影響不大。

記者黃靖惠／綜合報導 

台中西屯、北屯、北區三區為今年前七月交易熱區，除了因捷運建設拉抬外，加上部分重劃區、工業區、學校等，帶來龐大的人口，刺激當地住居需求，其中20年以上的中古屋，因公設比低、總價低，最受首購族、低總價購屋者的歡迎，平均各區交易量占4~7成，總價落在300～550萬區間。

銀行以房養老業務成長趨緩，引起中央銀行關注；對此，銀行主管說，華人社會普遍有起家厝不能賣、不能債留子孫等觀念，加上銀行需承擔延壽、利率與不動產跌價三大風險，才會導致以房養老推不動，業務成長明顯趨緩。

房市反轉後，價格下修，市調統計，最近四年北市房價變化，發現以套房類型的產品來說，松山區的跌幅最深，高達兩成，而當地房仲認為，目前松山區套房7字頭，雖然近四年呈現走低趨勢，不過中古套房因總價低、實際空間大較具優勢，甚至今年度有不跌反升的趨。

市調統計，北市自2014年房市高點至2018年上半年成交單價中位數變化，無論是大樓、公寓、套房產品的房價全向下修，其中大樓從每坪單67.1萬跌至62.8萬，跌幅達6.4％；公寓從每坪50.3萬跌至44.2萬，跌幅達12.1％；套房從每坪69.4萬跌至56.1萬，跌幅最遽烈，將近兩成。

▲捷運高雄車站永久站1樓的天棚。（圖／信義房屋提供）

高雄捷運通車10年，配合鐵路地下化工程，紅線高雄車站9月5日起改停靠永久站，而台鐵也將於10月換軌啟用，屆時高捷、台鐵乘客可從永久站B1免出站轉乘。信義房屋表示，永久站開通後交通便捷，住宅型產品漸受歡迎，近期後驛商圈週邊新成屋、預售案增多，可預期未來房市將更加熱絡，躍升一級戰區。

▲人口老化也影響房地產市場，建物的繼承移轉登記，自2006年以來穩定攀升（圖／信義房屋提供）

今年3月底開始，台灣正式邁入高齡社會，除了顯示人口老化的高速趨勢，對於房地產市場來說，也產生影響。檢視台灣的建物繼承移轉登記，從2006年以來，呈現穩定攀升的趨勢，從2006年的3.2萬棟逐年增加，近年已突破每年5萬棟，今年前7月的繼承移轉棟數，又較去年同期增加約7%，繼承移轉有機會出現連13年成長。

趕搭《延禧攻略》熱潮，打造居家典雅中國風。圖為采金房設計總監林良穗作品。（圖/采金房提供）

正值夏秋季節轉變之際，不少民眾想為居家換新裝，信義居家建議，可以搭上《延禧攻略》熱潮，選用沉靜質感的「中國傳統水墨」色調，並牢記7:2:1的色彩明度黃金比例，打造居家典雅中國風，用柔和的色彩迎接秋季。

▲台南街道結合文創、藝術產業，老的很有韻味。（圖／信義房屋提供）

全台首個民宿示範區「台南雙城觀光地區」，自去年一月開放申請以來，目前區內已有129家民宿取得合法登記，數量持續增加中。信義房屋表示，近期該區老宅詢問度大增，且因價位相對親民，吸引不少年輕人購買，也有許多外地青年選擇移居台南，讓老屋新生，開設文創工作室、咖啡廳等。

▲Ａ7新林口「2字頭」震撼登場 （圖/ 資料照片）

在自住客當道下，重劃區不約而同聚焦主打中低總價、高 CP 值的建案吸引買氣，包括新北板橋江翠北側重劃區、土城暫緩發展開發區、新店中央新村北側重劃區、三重二重疏洪道段重劃區，以及 A7 新林口共五大火熱重劃區，是眾多建商進駐插旗的主要地點，也是建案戰場。

財政統計資料庫資料顯示，今年上半年的不動產仲介業表現是近4年以來最佳的一次，全國的銷售額（佣金收入）為228.7億元，年增幅約為13.5%，不動產仲介業營收在2016年落底後，出現連續兩年呈彈升走勢，若從區域的分布狀況來看，北部景氣溫和復甦，南部地區則是景氣復甦最有感的區域。

資料顯示，近來許多富人買一、兩億，甚至三、四億元豪宅，也完全不貸款，全用現金。天時地利不動產總經理張欣民說，資金泛濫，銀行不歡迎大額存款，有錢人苦惱大筆現金股利不知要放哪裡，只好全部拿來現金買豪宅。

近年地上權住宅地租大漲，引起軒然大波，甚至有已購戶槓上建商，要求解約，地上權產品也淪為票房毒藥。有鑑於此，雙北市6大指標地上權案已有3案從住宅改為商用不動產，包括「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」，而其他3案裡，「華固新天地」、「昇陽寓見」則仍在銷售中。
 
過去地上權住宅熱賣，原因在於便宜、租金報酬率高，但其實地上權住宅也有不少缺點：
 
①沒有土地持分
地上權住宅價格通常比周遭便宜2～3成，且大多位於精華地段，但持有者並沒有土地所有權，僅有「房屋使用權」，等同於預付租金。
 
舉例來說，假設地上權住宅1坪價格為30萬元，權狀20坪，總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念，使用期限50年，每年租金就是12萬元，平均每個月租金1萬元。
 
②須繳地租
地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，卻須繳交「地租」給建商，地租是以公告地價的2%至10%來計算，以實際案例來看，年繳地租在數萬元上下，並不見得比一般地價稅來得低，而且現在土地價格飆漲，表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅，卻幫建商負擔了土地漲價成本。
 
一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之2，而地上權住宅的地租若以常見的5%計算，是一般住宅的25倍，這些稅負的隱形成本鮮少被討論，若只看投報率3～4%，的確會很令人衝動。


▲知名地上權住宅「京站」地租連年飆漲，導致租金報酬率下滑。
 
③須繳房屋稅
一般而言，「房屋所有權人」才須繳交房屋稅，地上權住宅持有人因僅有「房屋使用權」，理論上不應負擔房屋稅，但建商大多將房屋稅轉嫁到購屋人身上。
 
④轉手性差
地上權住宅不像一般住宅，因為沒有土地價值，轉手性較差，其概念類似權證，不論是自用或投資，價值都會隨著時間而流失，理論上，隨著屋齡增加，殘餘價值也會隨之降低。
 
⑤使用期限滿期須拆屋還地
地上權住宅的使用年限只有50到70年，按規定時間一到必須拆屋還地，能否續租，必須仰賴建商與政府溝通，而且地上權產品沒有土地所有權，無法參與改建或都更，有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。
 
⑥貸款成數較低
地上權住宅的貸款處理也是一大問題，成數最高僅約6成，比某些工業住宅還低，甚至有銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅，利率至少3%起跳，增加買方的利息支出。雖然部分新案貸款成數可拉高至8成，但貸款利率可能較一般住宅高，須多加留意。$$