【房享貸】銀行房貸專門家

近年地上權住宅地租大漲，引起軒然大波，甚至有已購戶槓上建商，要求解約，地上權產品也淪為票房毒藥。有鑑於此，雙北市6大指標地上權案已有3案從住宅改為商用不動產，包括「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」，而其他3案裡，「華固新天地」、「昇陽寓見」則仍在銷售中。
 
過去地上權住宅熱賣，原因在於便宜、租金報酬率高，但其實地上權住宅也有不少缺點：
 
①沒有土地持分
地上權住宅價格通常比周遭便宜2～3成，且大多位於精華地段，但持有者並沒有土地所有權，僅有「房屋使用權」，等同於預付租金。
 
舉例來說，假設地上權住宅1坪價格為30萬元，權狀20坪，總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念，使用期限50年，每年租金就是12萬元，平均每個月租金1萬元。
 
②須繳地租
地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，卻須繳交「地租」給建商，地租是以公告地價的2%至10%來計算，以實際案例來看，年繳地租在數萬元上下，並不見得比一般地價稅來得低，而且現在土地價格飆漲，表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅，卻幫建商負擔了土地漲價成本。
 
一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之2，而地上權住宅的地租若以常見的5%計算，是一般住宅的25倍，這些稅負的隱形成本鮮少被討論，若只看投報率3～4%，的確會很令人衝動。


▲知名地上權住宅「京站」地租連年飆漲，導致租金報酬率下滑。
 
③須繳房屋稅
一般而言，「房屋所有權人」才須繳交房屋稅，地上權住宅持有人因僅有「房屋使用權」，理論上不應負擔房屋稅，但建商大多將房屋稅轉嫁到購屋人身上。
 
④轉手性差
地上權住宅不像一般住宅，因為沒有土地價值，轉手性較差，其概念類似權證，不論是自用或投資，價值都會隨著時間而流失，理論上，隨著屋齡增加，殘餘價值也會隨之降低。
 
⑤使用期限滿期須拆屋還地
地上權住宅的使用年限只有50到70年，按規定時間一到必須拆屋還地，能否續租，必須仰賴建商與政府溝通，而且地上權產品沒有土地所有權，無法參與改建或都更，有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。
 
⑥貸款成數較低
地上權住宅的貸款處理也是一大問題，成數最高僅約6成，比某些工業住宅還低，甚至有銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅，利率至少3%起跳，增加買方的利息支出。雖然部分新案貸款成數可拉高至8成，但貸款利率可能較一般住宅高，須多加留意。$$