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買房子請仲介向屋主議價，究竟要付斡旋金，還是簽「要約書」就行了？雙方的權利義務有什麼不同？掌握6個重點，就能保障自己的權益。
 
重點1：要約書也具效力 且不須預付款項
很多首購族都以為要請仲介談價錢，一定要先付斡旋金。為了導正斡旋金不當被使用的狀況，行政院公平交易委員會明訂仲介業者在提出斡旋金的要求時，必須「主動告知」買方也能採用內政部訂定的「要約書」來替代。
 
斡旋金與要約書有什麼差別？知名地政士、消基會房屋委員會代表林旺根分析，要約書和斡旋金從「功能」的角度來看，目的都是為了保證出價雙方必須履約，對房屋交易的買賣雙方來說並沒有差異，合約內容也大同小異，應包括價格、標的、期間及付款方式等。最大的差別在於「是否預先支付款項」，如果買方選擇要約書，則不須先付一筆資金；若選擇斡旋金，就必須先支付上萬元的金額。
 
重點2：斡旋金變種多 權利義務要問清楚
由於斡旋金一詞已被污名化，多數仲介業者會用其他字眼來替代斡旋金的契約名稱，像是「買賣議價委託書」、「買賣斡旋金契約」、「不動產買賣斡旋承諾契約書」、「不動產購買意願書」以及「附停止條件定金委託書」等契約用語。如果要用斡旋金出價，要先確認仲介公司如何稱呼「斡旋金」以及雙方的權利義務。
 
重點3：金額及合約期間 各家規定不一
各家仲介對斡旋金的收費不一，主要都是根據屋主委託銷售合約的價格，或買方出價金額為依據，比例從1～5% 不等。律師劉韋德表示，大多數的情況是買方將斡旋金交付仲介，若屋主同意買方價格，斡旋金自動轉為定金，但為了避免斡旋金額太高，造成保管困擾或經紀人捲款潛逃，也有業者以10萬元為上限。
 
買方還須注意斡旋金的有效期間，有些公司是3天內，部分是5～7天，也有採取電腦出價制度的仲介公司是1天，只要賣方不接受斡旋價格、契約失效，仲介就要退還，也不得收取服務費。
 
重點4：付了斡旋金後 有瑕疵仍可反悔
林旺根表示，最常見的斡旋金糾紛是買方事先沒有注意到屋況，或產權出現瑕疵，因而要求解除斡旋契約並返還價金，因此，買方在簽斡旋契約時，要特別注意是否有反悔空間。
 
劉韋德指出，在斡旋期間內，如果賣方未同意出價，買方隨時都可解除契約。但若斡旋金已轉成定金後，買方才發現房屋有重大瑕疵，且仲介沒有事先告知或刻意隱瞞訊息，這種情況買方仍然可以要求退還定金。
 
重點5：斡旋金與要約書都有賠償問題
斡旋金轉成定金後，買賣雙方若反悔，就會有違約罰則的問題，目前多數房仲都是依照「買方若違約，賣方將沒收定金；若賣方違約，則應加倍返還買方定金」罰則。舉例來說，買方支付斡旋金10萬元，若買方違約，則賣方可沒收10萬元；若賣方違約不想賣，含斡旋金在內，總共須賠償20萬元給買方。
 
劉韋德表示，雖然內政部版本的要約書不須先付錢，但只要任一方違約，都可請求違約方給付成交價3%的違約金。還有，買方也要留意若違約是否須支付服務費，通常仲介仍會以買賣視同成交的說辭，要求支付服務費。
 
重點6：出價的優先順序要先確認
很多買方都曾遭遇付了斡旋金後，卻一直被競價，也有部分經紀人表示，付了斡旋金，就不能再帶看其他組客戶，很多人好奇是真的嗎？
 
這些問題來自房仲出價制度的遊戲規則，部分房仲公司採取單一斡旋制度，也就是第1位先付斡旋金者，可先跟屋主談價錢，若屋主的期待更高，第1組客戶有優先加價的權利，這是比較保障買方的制度。
 
也有仲介公司採取電腦公開出價的制度，買方在一定期限內，可針對自己中意的價格簽立購買意願書，而賣方經紀人在時限截止後，會用電腦選出當日出價最高者，再送達賣方確認是否同意，若不滿意則重覆進行。