【房享貸】銀行房貸專門家

這兩三年來媒體每天盯著豪宅跟各地指標社區的實價登錄寫新聞，一下子驚爆某某企業家還是老闆娘轉手豪宅大賠好幾千萬、斷尾求生，一下子又傳出某某新古屋社區屢賣屢跌、跌跌不休。

市場正在經歷一場緩跌盤整沒有錯，認賠殺出的大有人在也沒有錯，但也真的有一群地產大鱷，明明實價登錄帳面上顯示他們流血賠售了，檯面下他們卻能賠售一間賺一間。很難想像對嗎？有錢人不只跟我們想得不一樣，就連買房子都不必遵守死老百姓的遊戲規則。套句打遊戲的行話來形容，他們玩地產大富翁遊戲，是有「開外掛的」！

首先，要知道，不少上市櫃建商比拚利潤更重要的是拚業績、拚現金周轉，一方面靠薄利多銷才能快速收現金繼續獵地、衝推案量、搶市占率，一方面銷量起來，也比較好在帳面上把財報「做漂亮」。但建商也不可能就這麼把底價大喇喇晾在市場上破壞行情，讓利當然要讓給「會跟自己站在一邊」的「好朋友」，用4～6折價躉售（大盤價一次性大量賣出多戶），還沒開案建商就賣出兩三成的銷量打底，對建商來說不只先收到一筆錢，更能在開案記者會上宣布案子未公開的潛銷期就賣了三成，贏裡子也贏面子。這時候那圈幫忙建商吃貨的好朋友們不花一毛錢在地產大富翁的撈錢遊戲才剛要展開。

假設一間定價2,000萬的房子，大鱷們跟建商「簽AB約」，A約9折1,800萬成交作實價登錄，並用A約總價跟銀行申請8成貸款拿到1,440萬現金，拿個360萬給建商做頭期款，自己手上還有1,080萬。B約簽5折躉售價1,000萬，在另簽800萬的折讓切結書給建商內部作帳用。完全不用掏自己一毛錢，就擁有一間房子，以及手上1,080萬現金。這樣的遊戲可以同一個案子吃好幾間，甚至兩三層掃貨，吃得貨越多，從銀行搬出來的現金越多。

銷售期，建商會約定大鱷手上的戶別同步賣87折~95折間，等建商半年一年撤場後，大鱷們愛賣多少就賣多少，賣8折1600萬、賣7折1400萬…，跟實價登錄上的1800萬相比，怎麼看都慘賠200～400萬，但跟B約上的底牌價1000萬相較，隨便賣都賺。更可怕的是，市場上還很多人爭先恐後搶著要買他的房子，不為別的，就因為當其他屋主還在ㄍㄧㄥ價格的時候，就只有他佛心來著賠錢也要把房子賣給你。大鱷們可以透過仲介或另找代銷，甚至給高佣金讓開課揪學員投資房地產的「老師」幫忙找散戶接盤，買到的還喜滋滋地以為自己拿到破盤價呢！

重點是這些大鱷們是用「資產管理」這類法人公司大量買房，哪時賣都是20%稅，相較民眾持有1年內售出課45%稅率，2年內課35%稅率，2～10年課20%稅率⋯⋯的房地合依稅來說，等於開了一扇短進短出賺快錢的後門。

建商關係、拿躉售價、簽AB約、公司名義買賣好避稅、多管道找人接盤，地產大鱷就這麼靠著手上5張普通人拿不到的通關王牌⋯⋯，賠售一間賺一間，賠售越多賺越多。這種暗黑版大富翁的局，越往南玩得越兇，高峰期在2008～2013年間，近幾年則是放貨套現的階段。信不信，以上都是媽祖托夢告訴我的。

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