【房享貸】銀行房貸專門家

買房若是遇到前任屋主出租給房客的租約尚未到期，到底該不該簽約呢？以投資客來說，買房目的若是出租，帶租約的房子就可以直接用來判斷投報率；但若是自住型買家，就需要評估舊租約是否會影響到入住時間以及銀行貸款。

依照《民法》「買賣不破租賃」原則，只要租約先於買賣合約成立，新的屋主就必須承接原有的租屋合約。自住型買家簽約前需要留意租約何時到期，以免發生房客拒絕讓新屋主入內驗收點交的狀況。

另一個最常受到買賣不破租賃原則影響的，就是貸款。買房向銀行申請貸款時，若是帶有租約，銀行都會要求新屋主換新約，主要是為了避免申請人繳不出貸款時，銀行無法排除租約法拍，因此若是沒有換約，極有可能會增加貸款失敗風險。

然而在過去法院實際判例，房屋買賣成交後，並不需要另立新租約，舊租約自然由新屋主承接，也就是基於買賣不破租賃原則，換約並非房屋所有權轉移的必要條件。

為了避免簽約後房客拒絕換約，影響核貸，或是獅子大開口要求補償金才換約，買方可以事先在合約中註明分階段付款，確定換約完成之後才支付尾款，以避免不必要的麻煩。

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