【房享貸】銀行房貸專門家

高雄衛武營國家藝術文化中心即將在10月開幕，但去年才啟用的連接高捷和衛武營的連通道已漏水，民眾質疑施工品質不良。高市捷運局表示，因8月底豪雨造成漏水，由於尚在保固期，已要求廠商改善。

新任內政部長徐國勇一上任，就喊出由「信保基金」額外提供一成房貸，讓首次購屋的青年貸款成數高達9成，這樣一來，自備款不足的年輕人只要拿出一成自備款就能買房！此話一出，PTT 網友罵聲排山倒海，痛批「這不是在幫年輕人解套，而是在幫建商解套！」還有人直指，這是根本是一場由政府做莊的「龐氏騙局」，政府為了討好建商，才祭出這樣的「幹話政策」，試圖維持房市泡沫的假象。買房子關鍵在於自備款加上還得起的貸款成數，貸款成數怎麼計算的，其實跟收入有很大的關係。

近年地上權住宅地租大漲，引起軒然大波，甚至有已購戶槓上建商，要求解約，地上權產品也淪為票房毒藥。有鑑於此，雙北市6大指標地上權案已有3案從住宅改為商用不動產，包括「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」，而其他3案裡，「華固新天地」、「昇陽寓見」則仍在銷售中。
 
過去地上權住宅熱賣，原因在於便宜、租金報酬率高，但其實地上權住宅也有不少缺點：
 
①沒有土地持分
地上權住宅價格通常比周遭便宜2～3成，且大多位於精華地段，但持有者並沒有土地所有權，僅有「房屋使用權」，等同於預付租金。
 
舉例來說，假設地上權住宅1坪價格為30萬元，權狀20坪，總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念，使用期限50年，每年租金就是12萬元，平均每個月租金1萬元。
 
②須繳地租
地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，卻須繳交「地租」給建商，地租是以公告地價的2%至10%來計算，以實際案例來看，年繳地租在數萬元上下，並不見得比一般地價稅來得低，而且現在土地價格飆漲，表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅，卻幫建商負擔了土地漲價成本。
 
一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之2，而地上權住宅的地租若以常見的5%計算，是一般住宅的25倍，這些稅負的隱形成本鮮少被討論，若只看投報率3～4%，的確會很令人衝動。


▲知名地上權住宅「京站」地租連年飆漲，導致租金報酬率下滑。
 
③須繳房屋稅
一般而言，「房屋所有權人」才須繳交房屋稅，地上權住宅持有人因僅有「房屋使用權」，理論上不應負擔房屋稅，但建商大多將房屋稅轉嫁到購屋人身上。
 
④轉手性差
地上權住宅不像一般住宅，因為沒有土地價值，轉手性較差，其概念類似權證，不論是自用或投資，價值都會隨著時間而流失，理論上，隨著屋齡增加，殘餘價值也會隨之降低。
 
⑤使用期限滿期須拆屋還地
地上權住宅的使用年限只有50到70年，按規定時間一到必須拆屋還地，能否續租，必須仰賴建商與政府溝通，而且地上權產品沒有土地所有權，無法參與改建或都更，有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。
 
⑥貸款成數較低
地上權住宅的貸款處理也是一大問題，成數最高僅約6成，比某些工業住宅還低，甚至有銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅，利率至少3%起跳，增加買方的利息支出。雖然部分新案貸款成數可拉高至8成，但貸款利率可能較一般住宅高，須多加留意。$$

 
 

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸，錢到時方恨少，如何提高貸款成數、降低貸款利率，「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時，會依照本身的評分系統先行評估，再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量，最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分，就是拿到多少錢的重點了。

租房或看房時，經常會聽到人家建議不要選擇2樓，因為共用糞管設計多半在2樓或1樓附近，若2樓以上樓層一次性大量排水或是糞管通氣孔管線堵塞，就可能造成回堵。房仲業者表示，2樓問題多，像是高房價的台北市2樓平均單價就比整棟住宅低1成左右。

據《蘋果日報》翻出地籍謄本指出，名模林志玲持有「力麒麒御」16樓物件，確定於今年6月底售出，已於8月底完成過戶，而買方是珠寶商金翡國際，另從金翡國際的貸款金額推算，購屋總價約1.3億元。

日前高雄豪雨造成淹水，導致市民財損，繼昨高市府宣布放寬補助後，今市府再宣布稅捐減免措施，包括房屋因此毀損面積5成以上免徵房屋稅、3成以上5成以下的減半徵收，另房屋淹水也能免徵至少1個月的房屋稅。

高市府表示，因0823熱帶性低氣壓帶來西南氣流引發豪雨，造成高市部分地區淹水，市民遭受財產損失，代理市長許立明感同身受，為體恤並協助受災民眾重建家園，今日指示稅捐處儘速協助災民辦理稅捐減免，以減輕受災戶稅負。

面臨20年來最嚴重蕭條的墾丁，暑假結束後先傳出大街攤商決定收攤止血，營業20多年被稱墾丁三大名店之一的「迪迪小吃」，突然貼出月底停業公告，引發民眾議論。不過業者回應大環境不好是原因之一，主要還是身體健康狀況不堪負荷，未來還是會再回墾丁。