每個買屋的人都怕買貴，有的中古屋查不到實價登錄價格，想知道屋主的買進成本，這時候該怎麼辦？有一招房仲都在用，只是不見得會告訴你！
買屋前先上實價登錄查詢成交價，已經是多數買屋人的必備功課，但如果房屋交易時間是在實價登錄上路之前，查不到價格該怎麼辦？包租公律師蔡志雄表示，只要到地政事務所，用門牌號碼申請房屋的土地和建物謄本，找出屋主取得房屋的日期，以及「設定擔保債權總金額」，就能推算屋主向銀行貸款的金額，再來反推購屋成本，作為出價的參考。

買屋族照過來！房貸百百款 差一點省很大! 買房子，可不是一筆小錢，首購的資金，更是壓力沉重，籌到了自備款，但後續龐大的貸款，要怎麼跟銀行打交道？該如何試算房貸？利息是如何計算的？ 問題才要開始！大多數的人，會請房仲或代銷找配合的銀行，但，這筆錢一借，就是二十年左右，首購族要如何安心成家？怎麼幫自己找一個省錢貸款？最好多做功課，否則多付了冤枉錢，可就划不來了！

買屋貸款先打聽 學會跟銀行打交道

小邱看了好幾個月的房子，終於在台北市買了一間15坪大小的三米六挑高套房物件，當時屋主開價900萬，好不容易過關斬將，殺到820萬成交，小吳算了算，他手上的錢約200萬，拿兩成自備款出來，沒有太大問題，正當他滿心歡喜準備要簽約時，代書才告知小吳，有狀況了！原來，當初說好可以貸款八成的物件，因為銀行貸款緊縮，只能貸款七成。

這貼文真的是於真的想置屋來自住的人， 如果投資的話可能看了不適，請勿怪~

不管以後漲價降價，屋子應該是越年輕買越好。為什麼？ 往下看看，你會有不同想法的...

財團法人金融聯徵中心統計顯示，年輕人購屋激增，今年首季20至30歲購屋達4,608人，連二年成長， 較2016年同期更大增27%、將近千人。

近年台灣房地產市場因「政策打房」，使國內房產市場價格下跌將近 1 成。不管是投資人、自住需求、首購族都因為房價波動關係，出現濃厚的觀望氣氛。也因大環境，投資人開始紛紛向海外尋求更好的房地產投資機會。那麼，在投入這些陌生的房地產市場之前，必須要考慮到哪些因素呢？台灣蘇富比國際房地產溫淑珍董事認為以下 5 點，為投資人在選購標的時最需要注意到的。

1.物件地點
美國實業家洛克菲勒，在房地產界有句經典名言：「Location！Location！Location！」海外房地產物件首選，一定要先選擇物件的地點，周邊環境是否有學區有沒有學區、嫌惡設施以及生活機能好不好，都是首要考慮的重點。

2.交易程序是否完整
選擇海外房地產時因注意是否擁有完整的交易程序，原因在於，交易程序是最重要的保障，因此必須交易程序中，是不是有專款專用的履約保證帳戶機制，並且交易過程中是否透過律師協助，以及交屋時原不動產所有人是否有到現場。

3.該國稅費
投資海外房地產時，若有出租房屋，一定會涉及到報稅問題，或者未來房屋在販售後，資本利得所產生的稅費。因此在一開始購買海外房地產時，就得先對當地房地產稅務法規做一個全盤的考量，再購買。

4.預期想要持有的週期
因為房地產標的再持有週期上，會比一班的投資物件來的長，因此當地的市場趨勢，就成為購買時很重要的考慮因素。通常會參考的因素有，當地政治情勢是否穩定、經濟情況、人口結構狀況等因素。

5.外國人是否可以貸款
就一般情況來說，若購買海外房地產需要貸款時，通常當地銀行對於外國人會有比較嚴苛的標準。例如以美國來說，所貸款的比例最高為60%，並請對外國人的限制是，30萬美金以下的房產一般是不接受貸款的。而每個市場都有不同的貸款規則，因此購買前也需要事先了解。

6.開發商與建商是否夠知名
通常知名的開發商與建商都代表具有一定的信用。在投資海外房地產時，最保險的方式，也是尋求較知名的建商或開發商。原因在於，知名的開發商公司對於整體購屋流程上，都可提供較完整的購屋服務，以避免產生額外風險。

世界上沒有人能很精準的預測未來房價的漲跌，因為它牽涉的變數太多也太雜了。
 
理論上房價是永遠上漲的。即便如當年的美國次貸危機，香港的房價泡沫，現在又如何呢？這兩個國家都是迅速收回跌幅止跌回漲，房價早就超過了當年的最高點。 以過去50-100年為周期，看房價走勢，肯定房價是上漲的，別說房子了，就連股票也是如此。



也許，能與房子相媲美的只有黃金。黃金是真正的貨幣，是一般等價物，它的價值相當穩定，戰時什麼紙幣全都貶值，只有黃金最值錢。那麼不在戰時呢，必然是房子，房子跟黃金一樣，都有自己獨特的價值。
 
和平年代，經濟蓬勃發展，人口流動迅速，住房需求旺盛，收入增加，購買力增強，人們從租房到買房，從買房到換更好的房子，從一個城市到另一個城市，甚至有人為了度假旅遊都要專門配置一套房子，在活力四射的城市中，房子就代表著生活，因為人們總是追求更好的生活。生活不會越來越差，房子自然也不會降價，頂多只是回調，不可能真正下跌。

了解更多銀行房貸

買房子這檔事，除了花時間挑選適合物件，最關鍵的臨門一腳，莫過於跟銀行申請房屋貸款！別小看貸款這個步驟，萬一沒把條件談好，這個如同加入黑社會般的房貸漩渦，可是得跟著你二、三十年，絕對馬虎不得！但是該如何談好貸款條件？又該如何取得高額的貸款成數其實是有撇步的，就讓我們一起來了解影響房屋貸款的關鍵條件。

房地合一2016年上路，今年前八月課徵所得稅合計約12.7億元。財政部表示，如果是六種非自願因素，包括家暴、調職、無力清償債務或醫藥費、非自願出售共有房地、房屋遭他人越界建築而無法居住等，交易房地時可排除房地合一兩年內35％的高稅率，並改採20％稅率。

官員指出，所得稅法第14條之4訂立房地合一條款，持有一年內出售須課徵45％的財產交易所得稅率、一到兩年內出售為35％、兩到十年為20％，十年以上一律為15％。

買房是人生大事之一，不論購入新屋、中古屋還是老宅，都想裝潢得美美的，住得溫馨舒適。但想要裝修成理想中的好宅不容易，要注意預算、簽約、法規上的「眉角」，像是與設計師溝通時，最好明確告知預算，才能把錢花在刀口上；還有裝修常遇到的法規問題，建議多做功課或找專業諮詢，避免觸法。

20180830 東森財經 金管會鬆綁建築融資 估增房市7千億活水 金管會宣布從31日起，鬆綁包含都更、社宅等建築融資30%限制，可望為房市注入7千億活水，專家認為有利帶動不動產週邊行業，而要加速都更進行，延宕十年的敦化段地上權案也由北市府接手重新啟動，招商會也吸引逾十組業主。 東森財經新聞採訪胡博士關於金管會鬆綁建築融資對營造業者的影響

圖文：記者陳韋帆

10多年前大台北房價一坪10～20來萬時，很多人叫苦連天，認為高房價讓人不吃不喝也買不起，殊不知2003年後，大台北地區的房價才是真正的飆漲，搖旗吶喊的人依舊多，這些人都在等著房市崩盤，但是，房價若真的大跌了，這些人敢下手買嗎？
 
香港樓市崩盤3次，為何民眾依然買不起房？
 
以香港為例。歷史上，香港有3輪房價崩盤，曾暴跌7成，最後一次足足有6年之久，很多人覺得奇怪，這麼長的時間，港人明明有充足的時間買房，為什麼到現在仍然有大部份的香港人買不起私用住宅呢？
 
第一次房價崩盤：
 
時間是在1982年，一部分港人選擇離開香港，大量房產、地產被拋售，金融市場上出現了急售港元的危機。同年年底，香港樓價比前一年下跌60%，1983年面臨崩盤。傳聞「英皇集團」老闆楊受成在此期間都因為過度投資導致破產。
 
第二次房價崩盤：
 
1994和1995年的時候，香港住宅樓宇，售價平均下跌約3成，個別地區跌幅更大。寫字樓售價亦大幅下跌3成甚至跌到原來的一半價格。這次源於前一輪的大漲，從高峰期回落。
 
第三次房價崩盤：
 
1997年，香港以歷史上最高位房價的姿態回到中國懷抱。隨後一年間房價下跌了一半，1999年房價反彈2成，再連續下跌3年多，直到2003年8月份。這波崩盤，足足下跌了6年。


（香港房市曾經歷3次崩跌，但多數人仍買不起房）
 
現在香港人是什麼樣的居住狀態呢？
 
前段時間香港火爆的綜藝節目《有樓萬事足》中提到，在寸土寸金的香港，人均居住面積4.2坪。而部分低收入戶的住房，更是只有1.7坪。實際上還有一部分人是連租都租不起，他們住在改造的貨櫃裡，一到下雨天，就出現很多蛇蟲鼠蟻。還有人住在連人都站不直的閣樓裡，這不是最可悲的，可悲的是，香港房價崩盤並沒有縮小貧富差距。反而住公屋租房的人越來越多。
 
根據資料顯示，1997年因為崩盤導致「負資產」破產的人，有10萬個家庭。到現在，這個數字擴大了很多。如今，香港人口突破了700萬，其中有60%的香港人買不起私人蓋的房屋。45%的市民居住在公屋裡，只有約15%的人買得起私人蓋的房屋。
 

（香港房屋密集度堪稱世界第１）

那麼，到底是什麼原因讓香港人不把握低房價的時期購入私用住宅呢？
 
買漲不買跌
 
首先，是華人「買漲不買跌」的心理。房價上漲不願意買的人，房價下跌了更不敢買。他們猶豫、觀望，怕自己買在房價高點，怕買了房價還會跌。對這種心理的人來說，3次下跌還遠遠不夠，縱使30次，300次他們都還會害怕，怕跌的不夠，還有可能繼續下跌。
 
抄底，也是需要勇氣的
 
房價下跌的時候，最不敢買的依然是希望房價下跌的那批人。畢竟，鍵盤下的搖旗呐喊更容易些。抄底，也是需要勇氣的。
 
房價大跌意味國家經濟全面萎縮
 
在房價大跌的情況下，銀行必然會收緊自身的錢袋子。為了降低自身風險和呆帳的發生，對貸款會控管的非常嚴格，不是提高利率，就是提高自備款比例。因此，到時候自備款就可能掏空你的家當，甚至還要大舉借債，每月負擔更高的房貸，到時候你還願意買房嗎？
 
即使你願意買，也未必買得起。整體經濟不好，所有公司收益都會減少甚至虧損，裁員降薪是必然發生的事情。到時候薪水少了，工作沒了，你養不養活得起自己還不知道呢，還要考慮買房？
 
所以，房子並不是跌了大家就進場買房，反而大多數人都不敢進場，尤其真的等到崩盤的那一天，你可能還會慶幸自己還好沒有買房！但這時候也正是成功者和不成功者的分際所在。
 
【作者簡介】
胡偉良，畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等3個博士學位。台灣商務平台創辦人，亦是雙北老屋改建協會理事長，為推動台灣房產優良居住不遺餘力，著有《一生的房地產計畫》等書。
 
本文由台灣商務平台授權轉載，原文請點這裡

買房子請仲介向屋主議價，究竟要付斡旋金，還是簽「要約書」就行了？雙方的權利義務有什麼不同？掌握6個重點，就能保障自己的權益。
 
重點1：要約書也具效力 且不須預付款項
很多首購族都以為要請仲介談價錢，一定要先付斡旋金。為了導正斡旋金不當被使用的狀況，行政院公平交易委員會明訂仲介業者在提出斡旋金的要求時，必須「主動告知」買方也能採用內政部訂定的「要約書」來替代。
 
斡旋金與要約書有什麼差別？知名地政士、消基會房屋委員會代表林旺根分析，要約書和斡旋金從「功能」的角度來看，目的都是為了保證出價雙方必須履約，對房屋交易的買賣雙方來說並沒有差異，合約內容也大同小異，應包括價格、標的、期間及付款方式等。最大的差別在於「是否預先支付款項」，如果買方選擇要約書，則不須先付一筆資金；若選擇斡旋金，就必須先支付上萬元的金額。
 
重點2：斡旋金變種多 權利義務要問清楚
由於斡旋金一詞已被污名化，多數仲介業者會用其他字眼來替代斡旋金的契約名稱，像是「買賣議價委託書」、「買賣斡旋金契約」、「不動產買賣斡旋承諾契約書」、「不動產購買意願書」以及「附停止條件定金委託書」等契約用語。如果要用斡旋金出價，要先確認仲介公司如何稱呼「斡旋金」以及雙方的權利義務。
 
重點3：金額及合約期間 各家規定不一
各家仲介對斡旋金的收費不一，主要都是根據屋主委託銷售合約的價格，或買方出價金額為依據，比例從1～5% 不等。律師劉韋德表示，大多數的情況是買方將斡旋金交付仲介，若屋主同意買方價格，斡旋金自動轉為定金，但為了避免斡旋金額太高，造成保管困擾或經紀人捲款潛逃，也有業者以10萬元為上限。
 
買方還須注意斡旋金的有效期間，有些公司是3天內，部分是5～7天，也有採取電腦出價制度的仲介公司是1天，只要賣方不接受斡旋價格、契約失效，仲介就要退還，也不得收取服務費。
 
重點4：付了斡旋金後 有瑕疵仍可反悔
林旺根表示，最常見的斡旋金糾紛是買方事先沒有注意到屋況，或產權出現瑕疵，因而要求解除斡旋契約並返還價金，因此，買方在簽斡旋契約時，要特別注意是否有反悔空間。
 
劉韋德指出，在斡旋期間內，如果賣方未同意出價，買方隨時都可解除契約。但若斡旋金已轉成定金後，買方才發現房屋有重大瑕疵，且仲介沒有事先告知或刻意隱瞞訊息，這種情況買方仍然可以要求退還定金。
 
重點5：斡旋金與要約書都有賠償問題
斡旋金轉成定金後，買賣雙方若反悔，就會有違約罰則的問題，目前多數房仲都是依照「買方若違約，賣方將沒收定金；若賣方違約，則應加倍返還買方定金」罰則。舉例來說，買方支付斡旋金10萬元，若買方違約，則賣方可沒收10萬元；若賣方違約不想賣，含斡旋金在內，總共須賠償20萬元給買方。
 
劉韋德表示，雖然內政部版本的要約書不須先付錢，但只要任一方違約，都可請求違約方給付成交價3%的違約金。還有，買方也要留意若違約是否須支付服務費，通常仲介仍會以買賣視同成交的說辭，要求支付服務費。
 
重點6：出價的優先順序要先確認
很多買方都曾遭遇付了斡旋金後，卻一直被競價，也有部分經紀人表示，付了斡旋金，就不能再帶看其他組客戶，很多人好奇是真的嗎？
 
這些問題來自房仲出價制度的遊戲規則，部分房仲公司採取單一斡旋制度，也就是第1位先付斡旋金者，可先跟屋主談價錢，若屋主的期待更高，第1組客戶有優先加價的權利，這是比較保障買方的制度。
 
也有仲介公司採取電腦公開出價的制度，買方在一定期限內，可針對自己中意的價格簽立購買意願書，而賣方經紀人在時限截止後，會用電腦選出當日出價最高者，再送達賣方確認是否同意，若不滿意則重覆進行。
 

說到貸款，最主要的就是收入來源和個人信用，這兩個要素缺一不可。那就要問：「是不是沒有固定收入了就無法貸款了？」當然不是！但是沒有收入想要貸款，是會有一定的難度。

舉例來說，台灣很多餐飲業者、網拍業者或是自營商，他們可能以現金交易為主，沒有和銀行有大筆資金往來的記錄；

聯合報 記者沈婉玉／台北報導

房市自住首購族享有的低利青安貸款的占比提高，中央銀行昨天公布七月五大銀行新承作房貸利率連三降，平均利率百分之一點六二，是史上次低紀錄，也是逾八年來新低，與二○一○年五月的史上最低、百分之一點六一六，僅有些微差距。